土地の境界線

戸建てとアパートの間に設けられたブロック塀について

【相談の背景】祖母の話になります。・40年前に土地を購入し、戸建てを建築・境界線の真ん中ではなく、自宅の敷地内にブロック塀を建てる。塀を隔てた隣は空き地・5年前に空き地にアパートが建設。戸建てとアパートとの間にはブロック塀のみ・1年前にブロック塀が壊れる可能性があるから修繕しろと問い合わせあり・まだ現時点で壊れるような様子はない【質問1】本件、問い合わせに応じる必要はありますでしょうか？そもそもアパート側は、戸建てとの間に一切の仕切り等は設けてくれておりません。

回答

ベストアンサー

塀の設置については、民法第225条以下に規定がありますが、「2棟の建物がその所有者を異にし、かつ、その間に空地があるときは、各所有者は、他の所有者と共同の費用で、その境界に囲障を設けることができる」（225条1項）「境界線から１メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設けるものは、目隠しを付けなければならない。」（235条1項）というような内容です。こちらで塀を作ったからアパート側にも塀などの仕切りを設ける義務があるというようなものではありません。

不祥事・クレーム対応

クレーム対応領収書

【相談の背景】まつげサロンに勤務しております。数日前にご来店いただいたお客様についてご相談です。接客したスタッフが不在の為クレーム対応は私がやりました。お客様曰く目の中が沁みると言った際に水で流してくれなかった。施術中瞼を引っ張られたので目を閉じていても隙間が空いて薬が入ったのに担当者が慌てる様子もなく拭きとるくらいでその後普通に施術を続けていたので大丈夫だと思ったそうです。揮発性のあるお薬なので目に入らずとも沁みる場合があります。結果目の中が赤くなり今も痛いし病院に行ったとのことです。ちなみに私は目の中が沁みると言われた場合水で流すか中断するよう促すので私としてもスタッフの対応が悪かったと思います。担当スタッフの対応不足も謝罪し厳しく指導することをお伝えした上で治療費と施術代をお支払いすることになりお話をすすめていました。治療費をお支払いするので領収書を渡して欲しいとお伝えしたら私の領収書で個人情報だから渡したくない。確定申告に使いたいとおっしゃってました。見せるだけならいい、もしくはコピーならいいと言われました。会社に領収書を提出しないといけないですし、こちらが全額負担するものでお客様の負担はないのに確定申告に使いたいから渡したくないというのはおかしい気がしてしまいます。私も詳しくないのでこちらが間違っているのであれば知識不足についての謝罪もしたいと思っております。【質問1】お店側で治療費を負担する場合でも領収書は病院に行かれたご本人のものになるのでしょうか？【質問2】その場合のお店側の正しい対応も教えていただきたいです。今までは領収書を貰って金額を負担していました。

回答

ベストアンサー

治療費について領収書の原本提出を求めることはおかしくありません。お店から受け取った治療費の金額相当については、医療費控除は受けることができないからです。お店側の対応としては、これまでのもので問題ありません。

借家

ビルのテナントに定額で水道料金を回収することは法律的に問題があるか？

【相談の背景】私の所有しているビルは１階がテナント、２階が私の住居になっており、１階と２階の水道メーターが１つになっています。１階をテナントとして貸し出したいのですが、１階だけの水道使用量は計測できません。そこで、１階は水道料金を定額として貸し出せないかと考えています。しかし、このような対応が法律上問題ないのか心配しています。いま時点では下記３点を心配していますが、他にも見落としがあるかもしれません…。補足）なお、小メーターの設置は残念ながら建物の構造上できません。【質問1】私のビルではテナント(1階)と一般家庭(2階)の水道使用量を分けることが出来ません。業務用と家庭用では本来水道料金の計算式は異なりますが、テナントから定額で水道料金を回収しても法律上よいのでしょうか？【質問2】賃借人から定額水道料金の根拠や内訳を求められても回答できませんが、大丈夫でしょうか？【質問3】水道料金は賃借人から定額回収し私が支払うことになりますが、賃借人は火災保険による水漏れ等の保証を受けることが可能でしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】【質問2】予めテナントの賃借人に、水道料金は定額となる旨説明し、そのように賃貸借契約書内で取り決めをするのであれば、契約自由の範囲なので問題ありません。【質問3】どのような場合を想定されているのかわかりませんが、水道料金の支払い方法の内部での取り決めと火災保険による水漏れ等の補償は次元の違う問題のように思います。

不動産・建築

支払い問題で困ってます

【相談の背景】3次下請と4次下請業者間で未払い問題があり4次下請業者から金額請求されました。(弊社1次請負業者)2次下請業者には代金支払い済みです。【質問1】この場合、4次下請業者から請求されている金額の支払い義務はあるのでしょうか。

回答

ベストアンサー

ありません。四次下請業者から直接の請求ができる根拠はないでしょう。

契約書

物件の立ち退き要求について

【相談の背景】父親が倉庫を業者に貸しております。しかし、築30年以上ということもあり、来年5月の契約更新を行わず、解約をしたいです。契約書には「甲乙ともに意義のない場合には3年間更新するものとする」とあります。これは逆に読めば「甲乙どちらかに意義があれば、更新はしない」とも読めます。【質問1】以上を理由に解約が可能でしょうか？【質問2】建物の破損で倉庫内に被害が出るのが怖いです。何とか立ち退いて貰う方法はありますか？

回答

ベストアンサー

【質問1】倉庫の賃貸借契約であっても借地借家法の適用を受けるため、貸主からの解約については借地借家法上の正当事由が必要となります。【質問2】合意解約ができれば問題ありませんが、できない場合、調停を起こし、老朽化した状態を主張するなどして、一定額の立退料を支払っての退去を目指すこととなります。

不動産・建築

私道に花壇が設置され、車の進入ができない

【相談の背景】私道についての質問です。４２条２項道路の終端（行き止まり）部分に土地を持っています。私道については面するの私道の反対側の地主さんが所有権をすべてもっています。地主さんは十数年前の建て替えまでこの私道に出入り口を設けていましたが現在は賃貸マンションの出入り口は私道の入口部分に面する公道に入口を設けており現在は人や車の出入りはしていません。私道は私の家側の３件が出入りのため通行していますが公道に面する１件は舗装されていますが公道の入口の２件目からwの家までの部分は未舗装で私道所有者である地主は道路上に花壇を設置して植木を植えているため車両の進入はできません。既に使用していない家のため売却して処分したいのですが、車が進入できないことには解体工事もできないため、私道の所有者にお願いしましたが、通路として通ることは認めるが車が通ることはまかりならないとのこと。車が通るというより、建物を解体して新築するのも車が入らないとできない状態で道路の舗装費用を負担するので舗装させてもらいたいとお願いしましたが、現状を変えるつもりはないと突っぱねられました。通行掘削承諾書も判を押してくれません。【質問1】こちらの費用をだしてでも道路を舗装して普通の状況にしたいのですが、法律的に請求できることなのでしょうか。このままでは買い手もつかず本当に困っています。【質問2】いくら私有地はいえ４２条２項道路に花壇を作って車を通させないとかは違法行為ではないのでしょうか

回答

ベストアンサー

【質問1】他人に所有権のある私道ですから、費用負担を申し出るとしても、舗装道路にすることを法的に請求することまではできません。【質問2】一概には違法とまではいえません。難しい事案です。裁判所の立場は、「建築基準法四二条二項の規定による指定を受け現実に開設されている道路（※２項道路です）を通行することについて日常生活上不可欠の利益を有する者は、右道路の通行をその敷地の所有者によって妨害され、又は妨害されるおそれがあるときは、敷地所有者が右通行を受忍することによって通行者の通行利益を上回る著しい損害を被るなどの特段の事情のない限り、敷地所有者に対して右妨害行為の排除及び将来の妨害行為の禁止を求める権利（人格的権利）を有する。」というものですが、日常生活上不可欠の利益まであるという判断となるかはケースバイケースです。これは２項道路である私道にポールを設置し、車を入れなくしたという類似事例が裁判で争われた事案です。一審はポールの撤去を認めず、二審は反対に撤去を認めたのですが、最高裁まで争われたところ、最高裁はポールの撤去を認めませんでした（平成12年1月27日最高裁判決）。花壇の撤去請求については、具体的な事実関係を検討した上、交渉や調停等によって解決を探ってゆくこととなります。

自賠責

交通事故での弁護士基準８割について

【相談の背景】むち打ちで４カ月通院中（月に10回は整形外科に通院している）過失割合は0：10でこちらが0治療終了していないため保険会社の示談金の提案は受けていません。弁護士特約が付いているので依頼する予定ですが、弁護士基準の８割がおそらく限界で給与も下がっていないので休業損害は難しいとのことでした。自分で調べたところ保険会社にもよると思いますが、４カ月で任意保険基準47.8万弁護士基準で67万×0.8＝53.6万5カ月で任意保険基準56.8万弁護士基準で79万×0.8＝63.2万【質問1】依頼したとしても金額にあまり差がないと思いますが計算は合っているでしょうか【質問2】自賠責の120万以内であれば保険会社さんの持ち出しはないように思いますが8割が限界なのでしょうか8～9割という先生もネットでお見掛けしますが

回答

ベストアンサー

【質問1】任意保険基準は、一定の基準が公開されているものではなく、判断・回答しかねますが、弁護士基準としてお書きいただいている金額は、赤い本の別表Ⅱ（むち打ち等）に使用されるもので、問題ありません。【質問2】自賠責の慰謝料には計算式があり（基本は4300円×実通院日数×2）、その計算以上は出ません。また、自賠責の120万というのは、慰謝料だけではなく治療費や休業損害も含みます。月10回通院されているとのことなので、治療費も既に数十万かかっていることが考えられます。交渉の限界は必ず8割と決まっているわけではなく、相手方保険会社にもよります。交渉段階で満額支払われるケースも希にあります。また、水準を上げるためには、紛争処理センターを利用する事も可能です。裁判をすると時間がかかってしまいますが、争点が慰謝料だけということであれば、3，4か月で結論が出ることもあります。事故場所や、被害者の住所地が新潟の場合は、東京本部の利用が可能です。

後遺障害認定

後遺障害非該当の異議申立

【相談の背景】後遺障害（事前認定）が非該当となりました。異議申立を検討しています。交通事故で鎖骨骨折し手術しました。痺れ等があります。【質問1】追加資料を医師にお願いしようと思います。どのような資料が効果的でしょうか？また私自身が準備する資料等はありますか？

回答

ベストアンサー

ご質問からは具体的に答えかねるところです。既に後遺障害診断書を取得し、事前認定での非該当結果も出ていますので、具体的にどのような資料が効果的か（何が提出不足だったか）、また、異議申立てが通る見込みがあるのか等については、後遺障害診断書や経過診断書、非該当判断の理由等の一式資料をもって弁護士にご相談をされた方が、具体的な助言が得られるでしょう。

賃料の滞納

賃貸契約書が見付からない土地の未納地代請求および売却

【相談の背景】昨年亡くなった遠隔地に住む伯母から先祖代々の土地（山林・宅地・駐車場）や家屋等を相続しました。遺品整理中ですが、貸している土地の中に賃貸契約書等が見付からないものがあります。その内の２件は地代が未納となっており、内１件は未納期間も分からない状態です。【質問1】地代を頂けている土地の契約書が見付からない場合、今後、当該土地を売却等する際にどの様な問題が生じるでしょうか。現時点で対処しておくべきことはあるでしょうか。【質問2】地代が未納となっている土地の契約書が見付からず、未納請求に相手が応じない場合、どう対処すべきでしょうか。【質問3】地代が未納となっている土地の契約書が見付からない場合、契約を解除する等してこの土地を売却することは可能でしょうか。可能な場合、どの様な点に注意して進めればよいでしょうか。【質問4】未納期間の分からない案件で、取り敢えず相続以降の未納分を請求した場合、後日未納期間が判明した際に改めて相続以前の未納分を請求できるでしょうか。

回答

ベストアンサー

【質問1】土地売却の際に、相場よりも安く売却を強いられることが予想されます。契約内容を確認し、改めて作り直すことをおすすめします。【質問2】【質問3】未納請求に相手が応じない場合、債務不履行による借地契約の解除が可能です。無催告解除の特約がなかったり、契約書がなく不明であれば、未納分を催告した上で、解除をすることが必要です。【質問4】請求するのが相続以降の未納期間分であり、過去の未納分を免除する趣旨ではない旨を明らかにしておくとよいでしょう。時効（5年）には留意する必要があります。

契約書

賃貸借契約書の「2年毎に賃料を改定できる」旨の記載は借地借家法32条1項但し書の特約に該当しますか？

【相談の背景】各戸の現況賃料が周辺の類似物件と比較して大幅に安いアパートをオーナーチェンジで取得しました。将来的に各戸が退去した後に値上げ募集でもよいのですが、まずは現入居者（いずれも2年間の普通借家契約）に対して借地借家法第32条に基づく賃料増額請求が可能か検討しています。ただ、前オーナーとの間で締結された賃貸借契約書には、いずれも賃料・共益費等の項に「賃料・共益費等は本契約締結日以降2年毎にその間物価変動、公租公課、その他経済情勢の変動等による正当な事由にある場合には、甲・乙協議の上改定することができる」との記載があります。仮に、当該条文が同法32条1項但し書きの「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」に該当する、すなわち上記の賃貸借契約書の条項は「2年間は賃料・共益費等を増額しない旨の特約」であると解される場合には、2年毎の更新時以外には家賃の増額請求ができないことになるかと思います。個人的には「2年毎に…できる」と「2年間は…しない」は別モノであり、賃料増額請求そのものは有効であると考えていますが、もし入居者から上記解釈を盾に家賃増額請求は無効であると主張された場合、反論の裏付けとなる判例等を見つけられず、悩んでいます。【質問1】上記の賃貸借契約書の条項は、借地借家法32条1項但し書きの「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約」に該当しますでしょうか？【質問2】質問1について、（Yes/Noいずれの場合も）裏付けまたは参考となる判例等はございますでしょうか？

回答

ベストアンサー

賃料改定をしないとまで読むことはできず、該当しないと考えます。記載いただいた内容はよくある協議条項です。賃料改定についてこのような協議条項が設けられていても、借地借家法32条の適用は排除されません。

不動産・建築

再投稿）ビル看板落下時に誰が責任を負うのでしょうか？

【相談の背景】小規模な商業ビルを経営しています。テナントがバルコニー等に看板を設置しようとしています。我々オーナー側は、サイズや仕様を指定しますが、看板スペースを貸し出すのみで、設置や管理はテナント側に任せたいと考えています。※前回同様の質問をさせて頂きましたが、質問しそびれた事が有るので再投稿させて頂きます。前回の質問仮にビルの看板が落下して、怪我や死亡事件になった場合、オーナー側に責任は生じるのでしょうか？先生より頂いたご回答民法の工作物責任（７１７条）の問題になりますが、占有者（本件の場合はテナント）が原則として賠償責任を負うものの、テナントが必要な注意を尽くしていたときは所有者（ビルオーナー）が（たとえ過失がなくとも）責任を負う、というのが法の規定です。【質問1】オーナー側は、「ここに看板を付けて良いですよ」と許可するだけで、設置や管理はテナントが行う予定です。その為、看板の所有者はテナントになると思うのですが、それでもビル所有者が責任を負うのでしょうか？

回答

ベストアンサー

ビル所有者の責任が追及される可能性は否定できません。看板自体の所有権がテナントにあっても、落下した看板だけというよりたとえば接合部分にも問題があったような場合、瑕疵は建物にあったとして所有者としての責任追及を受ける事態もありうると思います。また、工作物責任では、間接占有者も占有者にあたるとされています。看板の直接占有者はテナントですが、ビル所有者は間接占有者ですので、占有者としての責任追及をされる可能性もあります（なお間接占有者の注意義務は、直接占有者と同等ではなく、免責される余地自体は大きいものです）。

契約の更新

賃貸契約更新時に内容が変更する場合

【相談の背景】現在、普通賃貸契約で、美容室を経営してます。契約更新にあたり、新しい更新の契約書の内容がこちらに不利な内容が盛り込まれているので、合意するつもりはありません。新たに追加された契約内容は家賃値上げや老朽化による改修工事をする際には契約解除となりその際に立ち退き料は請求できない、グリーンリースの文言などです。【質問1】当方が値上げを断っても大家が値上げしたい場合裁判の前にまずは調停を起こすと聞きましたが、値上げ以外の新たな契約内容を当方が合意しない場合も大家側はいきなり裁判は出来ずまずは調停から起こすのでしょうか？【質問2】こちらが合意しない場合法定更新になると思うのですが、法定更新になった後に大家側が調停、そして裁判を起こし値上げが認められた、又は賃料キープ等という判決が出た場合、法定更新の効力は無くなるのでしょうか？【質問3】新たな契約書に更新について下のような記載があるのですが、この内容だと大家から一方的に更新拒否して退去するという事もありえますか？甲および乙は協議の上、本契約を更新することができる。【質問4】契約書に普通賃貸契約や定期賃貸契約などの記載がないのですが、その場合は普通賃貸契約とみなして良いのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】新しい契約内容を裁判で強制することは難しいため、調停となります。【質問2】法定更新の効力はなくなりませんが、法定更新後に調停や裁判の中で合意更新をすることもありえます。【質問3】ご記載の条項の有無にかかわらず、大家は借地借家法26条1項に基づき更新拒絶を主張することが可能です。ただし正当事由が必要です。【質問4】定期建物賃貸借の成立には、契約書とは別途、当該建物の賃貸借に契約の更新がなく、期間の満了により終了する旨を記載された書面の交付と説明が必要です。このような書面の交付がなく、ただ契約書だけで手続を進めるのであれば普通賃貸借契約の更新と考えられます。また、定期建物賃貸借を締結する場合は、契約の更新ではなく、現在の普通賃貸借契約を終了させた上で締結することとなります。

労働裁判

賃借権の存在を裁判で確認できますか？

【相談の背景】店舗を経営してます。定期借家２年、再契約を重ね８年目になります。定期借家の区切りとして終了年月日は２０２１年６月終了となる予定でした。大家は個人で不動産会社Aを代理人としてました。私は交渉や相談の窓口をAとして、終了３ケ月前に普通借家への契約の変更をお願いし、大家は了承したと報告を受けました。仲介業者Bから新しい契約書が送付されるのを待っていたところ、２０２１年１０月になって従前の定期借家契約が届き、内容に不備がある事を伝え、AとBが話をしBが２０２１年１２月に新しい普通借家の契約書を作成して送ってきました。事務手数料の支払も済ませ、契約書に署名押捺もし返送しました。大家からの署名押捺待ちでしたが、急にAから解約申入書が本年４月に届きました。大家の署名押捺はありませんが、大家の印字はありました。事情を聴くために電話連絡をしたところ、以前の定期借家の条文を盾に６カ月以内に退去して欲しいと言われました。契約書無しの状態２０２１年７月～２０２２年６月まで、今まで通り家賃を振り込んでおります。定期借家の契約書も送付しないで終了した契約書を盾にしてきております。現在も私の名義で支払っております。その後、一度は普通借家への切り替えを了承した件を問いただすと、今度は解約申入書を撤回すると言い始めました。全て録音テープや質問状は証拠としてあります。大家は、不動産屋と話して欲しいと返信ありました。【質問1】普通借家として賃借権があると主張できますでしょうか？普通借家で良いと言って契約書に署名押印までして、その後大家都合で退去して欲しいと言ってます。いままで、契約書無しで放置していまさらどうなのでしょう？

回答

ベストアンサー

定期借家契約は、期間満了によって確定的に終了し、終了通知が契約期間経過の後であっても、通知から６か月の経過で終了します。使用の継続だけで更新されたり、新たな賃貸借契約が締結されたと認定されることは基本的にないのですが、まれに黙示の普通借家契約を認める事例もあります。今回、普通借家契約に結局大家は調印していませんが、大家から契約書の送付もあり、返送後も数ヶ月間、異議が出ず契約に基づいた家賃支払の実績もあります。その他諸々の事実関係等にもよりますが、黙示もしくは、書面はないが合意での普通借家契約の成立が認められる可能性も考えられる事例ではないかと思います。

不動産・建築

定期借家契約の終了通知の効力と賃借人の退去義務

【相談の背景】定期借家契約にて管理会社に委託している物件オーナーです。今般、契約満了に伴い、契約終了通知を契約満了の６か月前に再契約の意思表示を付して賃借人に管理会社を通じて送付しました。しかしながら、賃借人から再契約の申し出が無く、契約満了の２か月前に賃借人に意思確認した所、退去する予定で他の物件を探しており、見つからなければ再契約を行う事はある、との回答がありました。同時期に物件を売却しようと考え、賃借人に再契約は行えない旨を管理会社を経由して伝えましたが、その数日後に賃借人から再契約をしたいとの申し出がありました。それを受けて、管理会社からは、再契約に応じなくても良いが、再度、契約終了通知が必要となり、現契約の満了日に賃借人は退去する必要が無く、退去させたいのであれば、再度の契約終了通知日から６か月経過後との見解が出てきました。要は、契約満了日の６か月前の通知が無効との見解を出して来ています。【質問1】国交省の標準書式を使用している前提で、契約終了通知を再契約の意思表示付きで出した場合、再契約を行わないとしたとき、既に通知している契約終了通知は無効となりますか？

回答

ベストアンサー

賃料相当損害金は契約書において規定されていることが普通です。賃料の倍額という規定もよくみられます。不法行為とは異なり、契約上のトラブルで生じた弁護士費用を相手に請求することは、裁判上認められていません。

敷金・退去費用

原状回復工事代金の承諾

【相談の背景】店子A様の退出が決まり、原状回復工事見積をB社とC社に依頼し、工事代がB＞Cでした。AにBの見積額の承諾をいただきながら実際はCに工事を依頼。敷金精算の際、BとCの見積もり差額が結果として浮くことになりました。【質問1】この場合浮いた差額は収益として問題ないのでしょうか。

回答

ベストアンサー

元々の賃貸借契約での原状回復についての規定や、Bでの見積もり額の承諾が、その後原状回復工事を実施しなかったり、原状回復工事の施行内容が変更されて費用額が異なっても清算を行わないこととする合意と解される場合には、賃借人から返還請求がなされても認められないでしょう。そこまでの合意と解されない場合には、不当利得返還請等求で争われた場合、賃借人からの差額の返還が認められる可能性があります。

賃料

事業用定期借地権設定契約から普通借地権設定契約への変更について

【相談の背景】事業用定期借地権設定契約（契約期間１０年）で土地を賃貸借しており期間満了を迎えますが、借地人は公正証書によらずにより長い期間（３５年）の期間とするために普通借地権設定契約を新規に契約したいと考えており、他方で地主は引き続き地代収入を継続して得たいことから普通借地権設定契約に変更することに反対していません。【質問1】この場合、事業用定期借地権設定契約期間（１０年）満了時に新たに普通借地権設定契約（３５年）を公正証書によらずに締結することは契約自由の原則により認められるのでしょうか。ご教授お願いします。

回答

ベストアンサー

事業用定期借地権設定契約は公正証書によることが必要ですが（借地借家法23条3項）、普通借地権設定契約は、公正証書による必要はありません。

立ち退き料

未登記建物の下の土地が売却された際の立ち退きについて

【相談の背景】未登記建物に居住しています。住み始めて数年後に、下の土地が公売にかかり知らない方に落札されました。今まで地代の支払いなどはなかったのですが、新しい土地の所有者が地代を求めてきて支払い困難の場合などは、立ち退かねばならないのでしょうか？【質問1】(1)立ち退きを請求された場合、応じる必要はありますか？【質問2】(2)立ち退き料金はだいたいいくらくらい支払われますか？(金額に地域差などありますか？)

回答

ベストアンサー

お母様に精神障害があるとのこと、生活保護を受給されている場合、相談無料の条件も満たすでしょうから、代理人をたてられる状態かも含め、一度法テラスで相談をされるとよいでしょう。転居当時差し押さえられていなかった場合も特に結論は変わらず、維持費レベルで家賃の支払いをしていない以上使用貸借となると思われますが、より具体的な判断については、対面での法律相談を仰がれた方が正確な返答が得られます。

賃料

月中退居・解約する場合の家賃精算

【相談の背景】契約では本文はこうなっております：乙は解約の申し入れの日から予告期間分の賃料（本契約の解約後の賃料等相当額を含む）を甲に支払うことにより、解約申し入れの日から予告期間を経過する日までの間、随時に本契約を解約することができるものとします。賃貸解約にあたって、月中退居の場合、最後の家賃計算を知りたいです。【質問1】最後の家賃は日割り精算、それとも退居日その月を全額で支払うべきですか？例えば12月5日退居する場合は、5日間分を払うべきですか、それとも12月全額を払うべきですか？【質問2】「本契約の解約後の賃料等相当額を含む」とはどう理解すればいいでしょうか。解約後の1か月家賃を支払わなければならないですか？

回答

ベストアンサー

【質問1】通常は、契約書の他の条項に日割り清算の条項があります。お書きいただいた条項は日割り清算をするかしないかを規定する条項ではありません。【質問2】賃借人より解約する場合、●か月前に解約予告が必要である旨規定されているかと思いますが、お書きいただいた条項は、解約予告をした日から●か月後の契約終了日までの賃料を支払えば、契約終了日まで日があっても契約を終了させることができるというものです（更新料を発生させたくないときなどにこの条項の実益があります）。1か月前の解約予告が必要とされている場合、1か月前に解約予告をすれば、1か月後契約は終了するので、解約後に家賃を払う必要はありません。

立ち退き・明け渡し

貸主に対する詐欺を理由とした「賃貸借店舗の立ち退き請求」が認められない理由及びその判例

【相談の背景】店舗の賃貸借、立ち退きに関する相談です。こちらは貸主です。複数の弁護士に相談したところ「詐欺を理由にした立ち退きは認められない」と言われてしまいました。何故賃借人は貸主に対して詐欺を働いても良いのかは質問の仕方が悪かったのか聞き出せませんでした。【質問1】そこで質問です、何故貸主に対する詐欺行為を理由にした立ち退きは認められないのでしょうか？法的根拠が知りたいです。また判例があるなら大まかで良いのでどの様な事例だったか知りたいです。

回答

ベストアンサー

賃貸借は、継続的な関係で、賃貸人・賃借人の信頼関係を基礎とするものですから、内容を問わず詐欺行為は信頼関係の破壊にはならないと一律に判断されるわけではないと思います。しかし、既に複数の弁護士に事実関係をご相談されているということなので、今回の詐欺行為が信頼関係を破壊する程度のものではないとの判断から、立ち退きはできないだろうという返答がされたのではないかと推測します。

不動産・建築

賃貸物件の家具での怪我

【相談の背景】もうすぐ2歳の子どもがおり、階段を上がる際に手すりをつかまらせて登らせていたのですが、手すりの取手の一部が取れ子どもが階段から転落し歯をおりました。賃貸契約してからあまりにも備え付けの家具？（ドアや床や風呂場など）の故障が酷く、入居前にもすぐにダメであったりとか既にダメなものはありますか？と確認した際に、必ず確認する様にしていますが今の所はないです。あったとしても故障や劣化が近いと分かれば入居前に変えておりますとの事で入居しました。今まであれこれと備え付けのものが故障し、賃貸だから仕方ないか。などと我慢していましたが、今回は子どもの歯も折れ非常に遺憾です。ちなみに階段は必ず父親か母親が後ろから見守るようにしています。あとは保育園でも階段の上り下りの練習をしているので、無理に階段を登らせたり一人で登らせたりはしておりません。【質問1】この場合、契約する際に説明された事と異なる内容での契約での金銭の一部返金、と子どもの慰謝料や治療代は請求できますか？

回答

ベストアンサー

階段の手すりの取っての一部が取れお子さまが転落、歯を折られたとのこと、手すりが老朽化しており本来有しているべき安全性を欠いた状態だったのであれば、オーナーに対して民法717条の工作物責任により、治療費や慰謝料を請求できそうです。契約する際に説明された事と異なる内容であった点については、どこまで契約内容であると立証できるかという点や、オーナー側が一応の点検をして、入居前に交換等も済ませている場合は説明通りのことをしていたと主張されると、その点を問題とすることは難しいように思います。しかし、設備が故障して使えない状態が続く場合など、民法611条には、賃借物の一部が使用収益できなくなった場合、割合に応じて当然に減額される旨の規定がありますので、この点から一部返金を求めて行くことはできるかもしれません。

賃料

解約に伴う返金について

【相談の背景】大家から一方的な退去要請があり、月半ばで賃貸物件を退去しました。支払い済みの賃料の返金を求めましたが、大家は下記の特約を根拠に応じません。「本賃貸借契約が月半ばに終了したとしても、乙（賃借人）は、月額賃料満額を支払わなければならない。」なお、上記以外の返金に係る特約はありません。【質問1】大家からの一方的な退去及び解約の要請によって退去した場合、退去した日を以て賃貸借契約を解約したことになるのでしょうか【質問2】大家は特約を根拠に返金を免れることができるのでしょうかあくまで「支払い」の特約であるから、「返金」には及ばないのではないかと考えています

回答

ベストアンサー

【質問1】一方的な退去、解約要請に応じて退去したとのことですが、解約合意書を交わしているのであれば、通常そこに契約の終了日を記載します。そういった書類がなければ、退去日が契約終了日として解釈することとなるかと思います。【質問2】月半ばに終了しても、賃借人が月額賃料満額を支払わないといけない旨の特約があるとのこと、賃借人が支払わないといけないということは、大家は賃借人から支払われたものは返金しなくていいということであり、大家は返金を免れるという解釈となります。しかし、賃料は貸室の使用収益の対価で、日割り計算とすることが原則のため（民法第89条2項）、日割をしない旨の特約自体が、消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）に抵触して無効となる余地もありそうです。こういった事案では、退去に応じてしまう前に、日割りはどうなるのかという点や、一方的な退去なので引越代や賃料免除はないか等の条件を、話して納得してからの退去をすべきだったといえます。

悪臭

テナントトラブル悪臭対策

【相談の背景】２階建ての1階に美容室を開業しました。オープン後、2階にカレー屋が入りました。ダクトからの臭いがきつく店内にもカレーの臭いが立ち込めてます。２階のオーナーにはその都度言っているのですが留意するといい、一向に改善しません。このような場合、とうしたら良いのでしょうか?管理会社にも伝えております。宜しくお願い申し上げます。【質問1】とにかく臭いをなくしたいのてすがどのようにしたら良いでしょうか?

回答

ベストアンサー

賃貸人は賃借人が貸室をするにあたり悪臭や騒音といった障害があれば、除去する必要があります。あらゆる障害ではありませんが、賃貸借の目的から見て、目的物をその目的に従って使用収益する上で、社会通念上、受忍限度を逸脱する程度の悪臭が発生する場合に、これを放置し若しくは防止策を怠る場合には、オーナーに責任が認められます。他の飲食店からの悪臭が、婦人服販売店の営業に悪影響を及ぼしているのに、オーナーが防止策を怠り対処をしない事例で義務違反を認めた裁判例もあります。本件で義務違反が認められるかは、匂いの程度など事情によりますが、方法としては、内容証明等で改めてオーナーに対処の義務がある旨を主張してゆくという手段があります。カレー屋が入ってから失客による売上減少が発生している場合、損害の発生も主張できそうです。その上でも、オーナーが対処してくれないようであれば、弁護士に交渉対応を依頼されることもご検討されるとよいでしょう。

契約書

違法建築物の賃貸仲介のリスクの範囲等について

【相談の背景】とある共同住宅の管理をしている宅建業者です。先日解約が出たので、管理を始めてからは初となる室内確認したところ、いくつか建築基準法等に抵触していると思われる増改築がされているように感じました。所有者に確認したところ、増改築工事の確認申請はしていると思うが、完了検査をしたかは記憶が定かでなく、書類等も見当たらず、全て業者に任せていたからよく分からない、との回答でした。個人的には居室の有効採光面が足りていないのではないかなども気になりましたが、なにより火災が起きた際の避難路がかなり怪しく、何かあった際の宅建業者としてのリスクを危惧しております。【質問1】この場合、違法建築物である可能性がある旨を告げて、宅建業者として考えうる借主が受けるリスクを説明しておけば、仲介する事自体は問題無いのでしょうか。宅建業者が調査すべき範囲についてもお聞きしたいです。【質問2】また、違法建築物である事がハッキリした場合、同様にその旨やリスクを説明すれば宅建業者が仲介する事自体は違法にはならないのでしょうか。違法建築物を仲介する事自体が債務不履行や不法行為となるのかどうか

回答

ベストアンサー

【質問1】違法建築物である可能性がある旨を告げて、宅建業者として考えうる借主が受けるリスクを説明しておけば、仲介する事自体は問題ないでしょう。仲介業者の調査義務の程度は具体的事案によりますが、建築基準法上の違法建築であることを知っていた仲介業者について、「少なくとも違法建築の存することが判明している限り、仲介依頼者である買主に対し、重要事項説明において違法建築の存することを告知するのが当然」として、告知をしなかった点に不法行為責任を認めた裁判例もあります。【質問2】違法建築物である旨やリスクを説明し、その上でなお買主が購入を希望するのであれば、仲介自体は違法となるものではありません。

交通事故慰謝料・損害賠償

訪問介護移動中の自転車事故

【相談の背景】妻が訪問介護の途中に自転車対自転車の事故をおこしました。過失割合は概ね半々ですが、先方は病院にかかっています。問題は保険なのですが、個人で入っている保険は就業中なら相手への賠償は適用外と言われています。いっぽう会社の自転車保険は、使っていた自転車が会社の自転車ではなく個人のものなので同じく適用外といっています。【質問1】就業中といいますが訪問介護のA宅からB宅への移動中で、手当は支給されていますが、手当の範疇であり労働基準法の最低時給以下なのですが、この手当支給をもって「就労中」ということになるのでしょうか【質問2】また、個人の自転車を使っているのは事業所の責任者は黙認しており、さらに個人の自転車を利用者宅のマンション等に止めておくための「介護中」なるプレートも貸し出されているのに、保険適用外など許されますか【質問3】このままでは実費で相手方の賠償するはめになりますが到底納得できません。本当に自分で全部払う必要があるんでしょうか

回答

ベストアンサー

個人で加入している保険が使えないは、約款上仕方ないでしょう。しかし、個人の自転車を社用で使用していることを事業所の責任者も黙認し、プレートの貸し出しもされていたとのこと、その自転車を利用して会社の業務を行っていたといえるので、本件では会社にも使用者責任（民法715条）が発生しそうです。会社に使用者責任が発生する場合、相手方は、損害を奥様、会社のいずれにも請求できます（ただし二重取りはできません）。会社が相手方に賠償した場合、支払った分を奥様に求償することは可能ですが（715条3項）、雇用主は従業員を使って利益を得ているのだから、従業員の過失で損害が発生した場合も雇用主が一定限度責任を負うべきという考えから、請求できるのは支払った全額ではなく一部に制限されることが通常です。会社の求償の制限の程度はケースバイケースですが、個人の自転車を使っているのは知っていたのに会社の自転車にしか使えない保険契約を続けていたという、適切な保険契約がなかった点は、会社の求償を制限する方向に働く要素といえます。

裁判離婚

建物売買契約書について"条項の無効について"という条項が気になります。

【相談の背景】建物売買契約書について離婚に際して、マンションのペアローン解消予定です。相手が税理士に相談し、贈与税が発生する兼ね合いで債務引き受けから売買契約という形でわたしはマンションを手放します。送られてきた建物売買契約書と、インターネットに上がっている雛形を比べて気になった事があります。"第10条(条項の無効について)万が一、裁判所によって本契約の各条項が無効、違法又は適用不能と判断された場合においても、当該条項を除く他の条項の有効性、合法性、及び適用可能性には、なんらの影響や支障が生じるものではない。"です。他は、目的や負担の除去などなどなので、変わりないと思います。【質問1】この第10条は妥当な記載でしょうか？【質問2】内容としては、違法になる可能性がある記載が他にもあるが、裁判所しても無意味という事でしょうか？

回答

ベストアンサー

【回答1】第10条のような記載は特段おかしいものではありません。【回答2】契約書に記載のあるいずれかの条項が、無効、違法、適用不能と裁判所に判断された場合、効力がなくなること、そのように判断されなかった条項部分は有効のままである、という、いってみれば当然のことが記載されています。違法になる可能性がある記載が他にもあるということや、裁判しても無意味ということを意味しているものではないでしょう。

囲繞地・袋地

袋地、囲繞地、通行権

【相談の背景】20年ほど前に父がＡさんから購入した、袋地があります。隣接の２軒も袋地となっており、我が家ふくめ、３件でＡさんの私有地（囲繞地）を車で通行しておりました。アスファルト舗装。ところが最近（いつか不明）ＡさんからＢさんに囲繞地の所有が移ったとのことで、Ｂさんから我が家の土地との境界に、ブロック塀を設置し、通行できなくすると、言われました。１、２ヶ月前に私が我が家の空き地の車庫や境界の、植木を解体し、新築の準備を始めたことに気づき、先手を打ってきたことは明らかです。一方で10年ほど前に我が家は追加でその袋地に隣接する土地を買ったため、その土地は公道に面しています。そうすると、元袋地だった土地は新たに購入した土地を通って公道でなければならないでしょうか？不便で少し、周って出なければいけないため、ご相談です。裁判を起こして通行権を明確にできますでしょうか？Ｂさんは、以後永遠に囲繞地を通行しないと一筆かけば、建築の際のトラックの出入りは認めてやると、主張しています。【質問1】袋地を所有、囲繞地通行できますか。

回答

ベストアンサー

10年ほど前に袋地に隣接する土地を購入され、その土地が公道に面しているということで、既に自己所有地を通って公路に出ることができる状態なので、囲繞地通行権の主張はできないでしょう。新たに購入した土地を通って公道に出なければいけません。

敷金・保証金

老朽化したアパート住人の退去交渉

【相談の背景】築３９年軽量鉄骨プレハブの２階建てのアパートの大家です。昨年１１月から亡父から引き継気ました。亡父は建物の修理を応急処置のみので、メンタナンスもしなかったため老朽化が著しくて安全性の維持が難しいような状況です。管理会社からもこれ以上管理は続けられないと言われている状況です。立ち退き交渉を始めたところ、７部屋の住人が立ち退き料（３０万円＋更新料＋敷金）で退去していきました。残り２部屋の住人（男性一人暮らし　５０歳代）は文書を送っても反応がなく、管理会社の担当者には、出ていくつもりは無いと言っているようです。二人それぞれ、２０２３年１１月と２０２３年１２月に賃貸借契約終了を迎えます。【質問1】残り2名の住人の方に対して、強制的な退去を迫る方法はありますか？応じてない時には、提訴することになるのでしょうか？【質問2】階段と二階の廊下の錆がひどくて住人に被害が心配です。経年劣化検査を受けてみようかと思っています。その結果を根拠にして２人の住人の方に早期の退去してもらうことは可能ですか。

回答

ベストアンサー

【質問1】交渉で強制的な退去を迫る方法はありません。相手が応じない場合、提訴して裁判で争うことが必要となります。老朽化が著しく安全性の維持が難しい場合、通常、立退料の提供により解約の正当な事由があるとして明渡が認められます。なお、契約終了が２０２３年１１月と２０２３年１２月とのことですが、期間内での賃貸人からの賃貸借契約終了を認める条項がある場合、期間中でも、これに基づいて解約申し入れは可能です。【質問2】経年劣化検査の結果が出ても、相手がその内容をどう受け止めるか（危険なので出ようと思うか）は相手次第であり、早期退去をしてもらえるかはわかりません。しかし、裁判において、解約の正当な事由があると認められる要素の１つとなります。

更新料

更新手続き完了間近、突然「定期借家契約」の切り替え要望と更新手数料の有無について

【相談の背景】2014年7月、普通借家契約を締結。5月下旬～6月初旬にかけ更新の手続き中で後は、更新手数料等を振り込むだけの段階になり、仲介の不動産会社営業より連絡があり、定期借家契約に変更したいという趣旨の内容でした。(その電話の当日に突然オーナーから相談されたとのこと)その際の説明として、建物築50年※を迎えたこと、名義人が高齢になってきたことの二点をあげられました。定期借家契約にした場合について質問したところ「契約内容は変わりません」という回答。更新についても「契約終了の半年前に双方の意思確認をして問題なければ再契約となります」という説明でした。(詳細省きます)その際、私は、建物が老朽化していことも、名義人のご親族の方がかなりご高齢であることを承知していること、なにより「契約内容は変わらない。更新の希望があれば双方合意すれば住み続けることができる」という認識を持ったものですから、電話で「分かりました」と簡単に答えてしまいましたが、ネットでいろいろ調べて自分がかなり不利な契約をすることになることが分かりました。※ 築50年は虚偽であることが判明しています。【質問1】この場合、異議を申し立てが可能か？また、当初の更新手続きの費用(契約更新料と更新手数料)の支払義務は必要なく、仲介手数料になるのではないか？

回答

ベストアンサー

電話でいったん承諾していても、まだ定期借家契約を正式に締結していない以上、定期借家契約への変更を拒絶することは可能です。普通借家契約を終了させ、定期借家契約に切り替える場合、ご指摘のとおり当初の更新手続き費用は不要かと思いますが、拒絶して普通借家契約の合意更新をする場合、契約書所定の更新料、更新手数料がかかります。なお、相手が普通借家契約の合意更新に応じない場合でも、自動的に、普通借家契約は法定更新の状態となります。

敷金・退去費用

立ち退き指定日より先に退去した場合立ち退き料の請求はできますか？

【相談の背景】大家さんよりアパートの老朽化で取り壊すため退去を迫られています。今年中に出てほしいとのことです。もしかしたら公営住宅に入居できるかもしれません。入居は9月中にしないと辞退扱いになってしまうので当選したら入居しようと思っています。【質問1】このまま退去した場合は立ち退き料の交渉は無理でしょうか。法律的に大家が立ち退き料を支払う義務はないとのことなので仕方ないのでしょうか。

回答

ベストアンサー

公営住宅は入居できるとしても9月とまだ先のことですので、公営住宅に転居を考えている等の話は出さずに交渉を進めることも可能ですね。当選しないと引っ越したくないということであれば別ですが。

治療費

公共の銭湯で転倒して怪我を負いました。治療費、慰謝料など損害賠償請求はできるでしょうか。

【相談の背景】一昨日、公共の銭湯での転倒事故で、重症の怪我を負いました。お湯に浸かったあと、湯ぶねから出たところ、床がぬるっとした感じを足裏に感じた瞬間、床に滑って、仰向けに転倒しました。強い痛みを感じ意識朦朧となりました。丁度お風呂の管理をしている人が状況を見ていたので、救急車を呼んでもらい、病院に搬送されました。検査を受けたのですが、後頭部と背中、腰、腕を強打し、相当な治療期間が必要との事です。特に頭部は更なる精密検査を行うとの説明を受けました。まだ、結果は分かりませんが、今後の生活に支障が出るのではと不安です。【質問1】公共の銭湯での事故ですが、管理者責任を認めてもらう事が可能でしょうか。これから多額の治療費が掛かると思いますが、管理者に請求する事はできますでしょうか。身体に障害が出るかも知れませんので不安です。

回答

ベストアンサー

銭湯での転倒事故での責任追及では、施設側に安全配慮義務違反があったかが問題となります。湯船から出る際に床がぬるっとした感じを感じられたとのことですが、銭湯は一般的に滑りやすい場所であるという認識があることから、その床の状態について、明らかな施設側の清掃不十分等が立証できるなどでなければ、難しいケースのように思います。なお、北海道の温泉浴場で、高齢者の転倒事故が裁判となった事例があります。このケースは湯船から出る際ではなく、脱衣所から通路を抜けて浴場に足を踏み入れた際の転倒でしたが、旭川地裁は、浴場施設の利用者も転倒しないように注意して行動すべきであった等判示し、結論としては施設には責任がないとして請求を棄却しています。

交通事故慰謝料・損害賠償

お店での骨折事故の慰謝料

【相談の背景】１週間ほど前にお店に飾ってあるパネルが落下し足指を骨折しました。お店側は治療費は支払うと言いましたが、慰謝料の話しは全くしてきません。全治２ヶ月の診断書もあります。【質問1】まだ治療中ですが、慰謝料の話しはいつすればよいのでしょうか？【質問2】交通事故の相場は聞いたことが、ありますが、今回のようなケースの慰謝料相場はどのくらいですか？期間２ヶ月、リハビリ含む通院２０回として？【質問3】もし相場以下の慰謝料提示をされ弁護士に頼む場合、弁護士費用も相手方に請求することはできますか？

回答

ベストアンサー

具体的な交渉が可能になるのは、治療が終了してからですが、その間の治療経過で色々と質問も適宜したいような場合、早めに相談・依頼をされてもよいと思います。ただ、通院期間が短く、請求額が数十万と比較的少額の範囲にとどまるなどの場合は、費用対効果の問題から、ご自身での対応を助言されることもありえます。弁護士の相談費用は、初回無料のところも、有料のところも様々で、着手金・報酬は自由化されておりますが、比較的多くの事務所で採用されている旧報酬規定では、請求額300万円までは、着手金を請求額の8％＋税、報酬は認められた金額の16％＋税となります。

管理費・共益費

別荘地管理費の時効の扱いについて

【相談の背景】別荘の土地のみ購入を検討しています。その別荘地には、しっかりした管理組合が有るのですが、購入対象の土地は、現所有者により管理費が未納となっており、購入する場合には、未納分の管理費を支払う必要が有るとの付帯条件が記載されています。また、当該別荘地には管理組合規定が有り、別荘地の購入者は、前所有者の滞納管理費の支払い義務を継承する（管理組合は、承継人に債権の請求が出来る）との記載が有ります。【質問1】別荘の管理費は、5年ないしは10年で時効消滅になり得るとの記事を読んだ事が有るのですが、今回のケースの場合は、時効消滅という事が適用されるものなのか、ご教示下さい。

回答

ベストアンサー

民法改正はありましたが、滞納管理費の時効は、改正前も5年（改正前民法の民法169条所定の定期給付債権）で、改正後も5年（民法166条1項1号）であり、5年という理解で問題ございません。債権者が督促を続けていても、消滅時効は成立します。

設立

事業復活支援金制度について。

【相談の背景】今後コロナ対策で予定されている事業復活支援金について質問いたします。2021年１月から個人事業で電気屋を開業したのですが、今後予定されている事業復活支援金の申請対象でしょうか？【質問1】今後予定の制度について質問いたします。

回答

ベストアンサー

失礼いたしました、2022年開業を前提として回答してしまいました。2021年度開業の場合、申請対象となるだろうと考えられます。具体的な算定方法は、別途申請条件を待つこととなります。

不動産・建築

相続前の固定資産税の清算義務

【相談の背景】5年前に亡くなった父親が知人（その方も既に亡くなっています）と1/2共有で30年程前に購入した土地（更地）があります。理由は不明ですが、固定資産税はずっと知人が支払っておりました。相続登記が終わり、売却しようと思っていた所、知人の相続人から「売却するのであれば、取得してから今日までの固定資産税の半額を負担すべき」との申し出がありました。私は取得してから亡くなるまでの間は当事者間で清算していたかもしれないし、当初からそのような取り決めで購入したのかもしれないので、もし清算するなら父が亡くなった後の5年分だけかと思う、と返答しています。結局、その話が解決できない為、売却は進んでいません。【質問1】生前の固定資産税まで当方で清算する義務はありますか。

回答

ベストアンサー

固定資産税の納税義務は、共有名義の場合、共有者全員が連帯して納付する義務があります（連帯債務）。１人が支払った場合、負担部分に応じて他の共有者に求償ができます。負担部分を亡くなったお父様と知人の方を話し合いで決められていた場合、それに従いますが、決まっていない場合、平等の割合で負担することとなります。よって、お父様の生前の分についても清算する義務がないとはいえません。既に清算した事実や、清算不要の取り決めをしていたことは、ご質問者による主張立証が必要です。ただ、10年以上前の分については、時効の主張ができるでしょう。

更新拒否

普通賃貸借契約から定期借家契約への切替更新について

【相談の背景】去年夏ぐらいに建物取り壊しのための普通賃貸借契約アパートの明渡し請求がありました。その後立ち退き料の額で話し合いをしましたが合意希望額に至らず取り壊しをオーナーさんが断念した場合、契約期間通り住むことはできると思うのですが立ち退きさせられなかったあとに更新月を迎えた場合、今の普通賃貸借契約から定期借家契約に切り替えて来るかもしれない不安があります。【質問1】何十年も普通賃貸契約が立退き交渉不成立後の契約更新で定期借家契約は明らかに立退き料を払わずに明渡しを実行しようと思えるのですが抵抗する余地はないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

定期借家契約への切り替えをオーナー側が求めてきたとしても、応じる義務はありません。オーナー側から普通借家契約での更新はしない、定期借家契約にしてほしいと要望があり、更新の手続ができなかったとしても、従来と同じ内容での賃貸借契約が続けられます（法定更新といいます）。

交通事故慰謝料・損害賠償

交通事故被害者の診断書と保険料の関係について

【相談の背景】先日、私の友人が交通事故に遭いました。友人が青信号で横断歩道を渡っていたら、右折してきた車にはねられてしまい、頸髄を損傷して、首から下に麻痺が残ってしまいました。医師からは、歩けるようになるのは難しいし、指先ももう動かないだろう言われたそうです。家族が警察に診断書を提出する際に、医師からもらった診断書には全治3ヶ月と書いてあり、警察に提出するだけの書類なので、重傷者の場合、後遺症が残る人であっても全治3ヶ月と記載する事が多いと医師から説明を受けたようです。全治3ヶ月と聞くと、3ヶ月すればある程度元に戻って元気になるという印象を受けますが、友人はもう一生車椅子で、首から下の麻痺も残るので、施設に入ったり、誰かに介助してもらいながらの生活になると思います。【質問1】全治3ヶ月という診断書で、慰謝料や保険会社から支払われる金額が減ってしまうことはないのでしょうか。きちんと後遺症の事など考慮して、保険料は支払われるのでしょうか。

回答

ベストアンサー

通院期間の相当性や、慰謝料額を争われる事案はありますが、争う根拠として、相手方の保険会社や弁護士から、警察に提出した診断書に記載してある全治までの期間を理由にされた経験はありません。警察に提出する診断書の記載を特別ご心配いただく必要はないでしょう。ただ、本件は重篤な事故であり、逸失利益や慰謝料が弁護士介入により大きく変わりうる事案です。ご家族やご本人が直接、こういった細かな部分の対応についての助言を今後も弁護士から適時に得られるよう、早い段階から弁護士への依頼を考えられた方がよいケースと考えます。

消費者被害

弁護士から途中解除、内容が納得いかない。弁護士協会の役割について

【相談の背景】弁護士の契約する以前のやり取りまで支払いの中に含まれています。その先生を紹介した先生の連絡まで支払いが発生しており、途中でご自分から解除と言われ、「支払いはいかなるときでも戻さない」と一文はあるのですが、ご自分からの解除について、相互の話し合いがなされた場合、返すといった一文も盛り込まれています。【質問1】相手の弁護士に伝えたとしても、振り込まないとメールがありましたのですが、弁護士協会はどこまで間に入って頂けるのでしょうか。内容によると思います。

回答

ベストアンサー

弁護士協会ではなく弁護士会ですね。その弁護士の所属する県の弁護士会に、紛議調停委員会があるはずです。中立的な弁護士が、依頼者と弁護士間で起きた報酬等のトラブルに関与してくれる話し合いの手続です。まずは、該当する弁護士会に電話で紛議調停の手続について尋ねると、詳細を教えてくれるでしょう。

立ち退き料

商業ビルテナントです。通常賃貸を途中で定借に変更された後、開発業者にオーナー変更されました。

【相談の背景】11年前に通常賃貸でテナントビルを借りました。途中で突然定期借家に変更されてしまいましたが賃料同じ。他のテナントさんは承諾しているからと、拒否できないように言われて渋々承諾。そしてとうとう先月突然、開発業者に建物を転売されてしまいました。(恐れていたことが起こりました)当初借りたときはずっと使用するつもりで契約したのに、罠にかかったような気がしています。相手が開発業者なので立ち退き拒否は難しいと思います。当初の契約が普通賃貸であっても、定借になってしまったら立ち退き料すら請求できないのでしょうか？【質問1】この場合、元々の契約が通常賃貸であっても立ち退き料の請求は難しいのでしょうか。

回答

ベストアンサー

元々の契約が普通賃貸借であっても、定期借家契約に切り替えるにあたり、普通賃貸借契約は終了してしまいます。定期借家契約の切り替えを求められた際に、弁護士にご相談いただければ、申し出を拒絶する等方法はありましたが、不承不承であっても、定期借家契約をしてしまった以上は、残念ながら、期間満了での契約終了に際して立退料の請求をすることはできません。なお、定期借家契約を締結するには、予め、定期借家契約は契約の更新がなく期間満了で終了する旨の書面を交付し、説明するといった借地借家法38条2項の定める手続が必要となります。これが行われていない場合は、定期借家契約の有効性を争うことができます。

契約書

未許可部分使用の家賃を遡って請求できますか？

【相談の背景】母から相続した２階建ての戸建て(旧耐震)を賃貸で貸し出しています。母が相場の半分以下の家賃で貸し出していた事が以前から気になっており、更新拒絶通知を出して賃貸借契約を解除したいと考えています。また、２階のバルコニーや裏庭など、契約書には明記されていない範囲まで賃貸人が使用している事も気になっています。【質問1】賃貸人が未許可で使用していた裏庭、バルコニー等の使用代を過去10数年分遡って請求できますか？

回答

ベストアンサー

2階のバルコニーや裏庭等は、契約書には明記されていないとのことですが、積極的に除外する趣旨でも読み取ることができなければ、通常、戸建て賃貸の内容として含まれる範囲と考えるべきかと思います。使用代の請求は難しいでしょう。なお、更新拒絶通知を出されるとのことですが、貸主側には正当事由が必要となります。建物の老朽化の程度や利用状況、両者の建物使用の必要性等が考慮され、家賃滞納等がなければ、正当事由が認められなかったり、立退料の支払いが必要となることが多いです。相場より安い状態を打開したいというのであれば、賃料増額請求の方が現実的かもしれません。

不動産・建築

建築士側からの業務委託契約の途中解除について

【相談の背景】建築設計事務所を経営している者です。宿泊施設の建築設計を業務委託契約にて締結しました。しかし施主の設計者(私です)に対する扱いが酷く、建築士を入れているにも関わらずこちらの提案をことごとく受け入れて貰えず、打合せの場で素人だと侮辱され続けて、それでも精神的苦痛を耐えながら対応しました。しかし限界を感じ、一度辞退を申し出た事がありましたが施主から「あなたがいないとだめだ」と下させて頂けませんでした。現在何とか8割ほど設計業務を終えたところですが、直近の打合せの際、遂に体が拒絶反応を出し始めたため半月ほど休みを取りその間は下請けの建築士に進めてもらっています。しかし既に施主との関わりを継続するための精神力を保つ事が出来ない状態となってしまい契約を解除したいと考えています。この時点で業務委託契約の内、実施設計、着工後の管理義務が残っていますが報酬は稼働ベースでの支払いな為、実施設計は一部、管理義務は全額をまだ受け取っていません。【質問1】この場合に契約解除を申し出る上で、私が不当な扱いを受けない為に確認、注意すべき点を教えて下さい。金銭的な部分も含めてよろしくお願いいたします。可能な限り穏便に関係を断ちたいと考えております。

回答

ベストアンサー

8割ほど設計業務を終えた段階で、設計者側から解除をするとなると、どのような伝え方をしたとしても、相手方としては責任追及を考える事案となりそうです。具体的には、未払報酬を支払ってこない、別の建築設計事務所に依頼することになったことによる増加費用分や、遅延についての損害賠償請求をしてくることが考えられます。打ち合わせにおいての侮辱や、罵倒等について証拠があるのであれば、相手の責任追及に対して、解除の原因は相手方にあるとして減額を求めることも方法としては考えられます。施主との関わりを継続するための精神力を保つことができないとのことで、代理人として弁護士を立て、相手方との直接の関わりを避けるのも方法です。

不動産・建築

共用設備の電力を大家が通告無く供給停止。店舗の電話回線、ネットが使用不可。賃貸借契約上問題では？

【相談の背景】美容室をビル・テナント契約で店舗営業しています。今月初めの定休日明け、出勤したら店の電話回線・ネット回線(光回線・ひかり電話)が不通状況になっていました。回線会社の修理担当者に急いで診て貰ったところビル共用設備の電話回線配電盤に供給する電力をビルの大家によって停止手続きされていることが回線不通の原因だと言われました。すぐに回線復旧の為、大家に電力復旧の手続きをお願いしましたが、「配電盤への電力供給は以前ビルの上に住んでいた住民の為にしていた事。」「すでに住民は皆、転居したのでもう無駄な電気料金は払いたくない。」「そもそもひかり電話なんか使ってるからいけないんだ！」と言われました。今後も回線を使用したいなら自分で工事して店に直接引き込めとも言われました。とりあえず代案を考える間、営業に多大な損害が出るので配電盤への電力供給を再開してもらいました。しかし到底納得いきません。まず①共用設備である配電盤に光回線を引いて今まで電気料金を請求されていない→毎月の共益費で使用が許可されている設備だと認めている事では？またその設備を何の通知もしくは合意なく突然使用不可にした事。②共用設備を仮に使用させないので有れば相当の共益費の減額が相当であるはず。約2日間、お客様に提供するサービスや業務に多大な障害を出して営業妨害に当たる事案に謝罪も無く納得いきません。【質問1】共用設備の使用を事前通知や協議も無く変更し、借主に別の回線工事を強要する行為は賃貸借契約上、違反ではないか？また現在代案が成立するまでの間に掛かった電気料金を請求してくるのは無効ではないか？【質問2】(補足)今まで先に述べた設備の電気料金を請求された事はありません。また今後共用設備を使用しない場合は共益費の減額ほ主張するのは権利として正当か。どうかご教示よろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

配電盤に光回線を引くことについて、賃貸人の承諾はあったのでしょうか。ご質問は、経緯や共用設備についての賃貸借契約・規約の具体的な内容も拝見しないと、判断は難しいです。たとえば、光回線を配電盤に引くことについて事前の承諾があったり、配電盤への電力供給が、上階のためだけではなくご相談者のテナントに対しても行うべきもので、共益費設定の際に考慮されているという契約であった場合、これが使用できなくなったことについて、共益費減額の主張も可能かと思われます。他方、光回線を引くことを賃貸人に無断で行っており、また、配電盤への電力供給は賃貸人の方主張のように上階のためのものだったというのであれば難しいでしょう。過去質問を拝見しましたが、賃貸人の方との間でのトラブルは今回が初めてではないようですね。話し合い解決が難しそうであれば、今後のトラブル対応も含めた窓口となる弁護士を探されるのも方法と考えます。

不動産・建築

マンション無償貸与の立退請求について

【相談の背景】祖父の代から、マンションの一室を祖父の兄弟夫婦に無償貸与していました。父の代になり、父と祖父の兄弟との間で「同意書」を交わしました。記載内容は、「夫婦への無償貸与の約束」、「2人が亡くなった場合は直系卑属の申し出を受けることを条件に、直系卑属のみ居室利用を認める」、「その際は共益費相当額を支払う」、などです。その後、私が相続しましたが、祖父の兄弟夫婦が亡くなり、今は荷物が置きっぱなしになって、祖父兄弟夫婦の子供から何の連絡も受けずに1年経ちました。【質問1】同意書を理由に拒否されたら、出ていってもらうことは難しいでしょうか。【質問2】同意書に記載された「共益費相当額」はこちらで決めることができますか。【質問3】賃貸契約を交わしていませんが、この場合、もし漏電などによる被害が出たら補償しなくてはいけないのは誰でしょうか。

回答

ベストアンサー

【質問1】使用貸借契約は、期間が定められていない場合、「使用及び収益の目的」が定まっていない場合、いつでも解除できます。目的が定まっている場合、目的に従った使用収益の終了で終了します。親族間での建物使用貸借では、使用収益の終了時期を、借主が経済的に独立（自活）できるまでと判断した裁判例もあります。使用貸借が開始された経緯にもよりますが、ご相談のお子さんが実際に住まず、荷物が置かれているだけの本件では、目的が定まっていないか、既に目的に従った使用収益が終了としたとして、同意書があっても退去請求が可能な事案ではないかと考えます。【質問3】荷物が誰のものかや、公共料金の契約状況等がわかりませんが、祖父の兄弟夫婦が亡くなったままご相談のお子さんがほとんど部屋に関与していない場合、占有者でないと認定されることもあります。その場合、所有者のご質問者様が責任を負うこととなります。

契約書

借地上の実家を自ら取り壊す場合、借地権の地主さんへの買い取り請求は認められますか?

【相談の背景】祖父の代から借りている借地上の実家(約60年前に祖父が建てました)があり、数ヶ月前までは母が一人で暮らしていましたが、体を壊し現在は私と別宅で同居しています。(父が3年前に他界し、その際に実家の所有者は私名義に変更済みです)借地には契約書関係が全く無く、借りた当時から半年ごとにただ地代を払い続けている状況です。数日前に地主さんに挨拶を兼ね(この時に私としては初見。それまでは母が地代を持参してました)、空き家になってしまうので、今後のことを相談に伺ったのですが、「基本的には更地にして返して貰っている」との意向を伝えられました。とは言え、解体費も多額になるので、例えば第三者への譲渡もありか?との問いには、「いや、あくまで更地にして返却でお願いします」との回答でした。【質問1】生前に父からはうちには借地権があるので、もし実家を取り壊して地主さんに土地を返す時は、借地権の買い取りを相談すれば良い。と言われていましたが、これは認められるのでしょうか?

回答

ベストアンサー

弁護士の古賀と申します。不動産関連事案を多く扱っているため、ご質問に回答いたします。地主側への借地権の買い取りの交渉は可能ですが、条件が合わないと交渉は成立しません。地主側は更地にしての返還を求めており、ご質問者は解体費の問題から更地にはしたくないとのことですから、話し合い解決は難しいです。このような場合、借地権付き建物として第三者への売却が可能です。ただ、地主からの借地権の譲渡承諾は必要となり、この状況下では承諾してくれないでしょうから、裁判所から地主の承諾に変わる許可を得ることが必要となります。契約書関係もないとのことで、第三者への売却についてのハードルは通常より高くなります。地主との交渉や第三者への売却の具体的な方策については、登記簿謄本を持参の上、弁護士に相談されることをおすすめいたします。

交通事故

交通事故の請求について

【相談の背景】10月23日に歩道と路肩に停車してる車の助手席ドアノブに左手を添えた瞬間加害者の車が急発進して、ドアノブに絡まる形で体ごと道路に投げ出され肋骨骨折と左肩があがらなくなりました。警察では当て逃げ扱いで処理されて、交通事故じゃなくて、過失傷害事件扱いだから、警察には診断書提出しなくて良いと言われました。事故当日病院に医師の診察受けてますが、警察から診断書要らないと言われてるので、診断書発行してません。加害者の故意による事件なら、任意保険会社から損害調査して、結果次第で任意保険となりますが、難しいでしょうとの回答です。こちらは、高額な治療費などありませんので、早急に治療費など欲しい為、自賠責の被害者請求で、資料取り寄せました。ここから先がわからないので、質問です。なお、費用倒れしないのが、予想される場合は、弁護士に依頼予定です。【質問1】自賠責の被害者請求で、資料取り寄せましたが、警察に診断書提出してないので、交通事故証明書がありません。この場合不能理由書に「加害者の過失傷害事件扱いの為、警察に診断書提出無しと記載でいいのですか？【質問2】もしくは、直ぐに診断書を書いて貰い警察に提出して事故証明書発行して貰ってから被害者請求の方がいいのですか？【質問3】求職中だった為、自賠責保険に休業損害は難しいと予想されます。加害者に「求職中の休業損害は保険会社から出ないので、加害者の負担で完治までは出さなくて良いので1ヶ分出して欲しい」と伝えた。【質問4】保険会社から、休業損害出ない可能性高い場合でも、加害者がこちらが悪いので休業損害出しますと言質取ったら保険会社とは別に取っても問題無いですか？

回答

ベストアンサー

ご質問を拝見しましたが、事実関係でわからない部分があります。【質問1,2】通常、警察に診断書を出さなくとも、事故証明を取得することは可能です（診断書を出すと人身事故扱いとなります）が、そもそも取れないのでしょうか。警察に自賠責の被害者請求をしたいが事故証明が出ないのかについて確認されるとよいと思います。【質問3,4】下にも記載するように、任意保険がなぜ対応しないかという点がまず疑問です。事故時求職中であっても、収入を得る能力や蓋然性があれば、休業損害の請求は可能であり、肋骨骨折と長期にわたり仕事ができない状態が継続しそうな本件で1か月と限定しての請求をすることは、もらえる額を大きく減らす可能性があり、おすすめできません。見舞金という名目でいくらか支払っていただけるのであれば、将来示談するときに賠償額から既払金として差し引かれることもありません。【その他】・過失運転致傷ではなく、過失傷害ですか？・警察が故意事案として扱ったわけでもないのに、保険会社から、なぜ故意による事件という発言が出たのかも判然としません。掲示板では事実関係が伝わりづらく、お怪我の程度も大きいので、関連資料持参の上、実際の法律相談で具体的な助言を得られてはいかがでしょうか。

交通事故

外国人との交通事故で過失が大きい相手が認めない

はじめまして。先日車同士の事故をしてしまいました。信号のない交差点です。私が優先道路を直進中(後ろに子供を乗せていましたので法廷速度30キロ程の速度で走ってました)交差点に差し掛かった時一時停止側の車がスピードを出して私の目の前を走り抜ける形になり、ブレーキかけましたがぶつかりました。相手の車は軽なので(うちの車はミニバンです)勢いで進行方向の壁にぶつかり、横転してしまいました。外国人の方でした。免許を拝見したら日本の名字でした。(日本の免許証で緑色の初心者でした)警察を呼び現場検証も済ませお互いに連絡先を交換してお互いレッカーを呼び帰宅しました。はじめなかなかうちの保険やさんと相手の保険やさんが連絡とれなかったのは相手が私の連絡先である個人情報のメモした紙をなくしたそうで、警察から連絡がありまた私の連絡先を教えました。やっとお互いの保険やさんの交渉が始まったのですが、ですが相手が自分には非がない、被害者は私だ、と言っているようで難航しそうな予感しかありません。うちの車は自分の車両保険で修理をする予定です。もちろん走っている車同士なので10-0はないとは思っています。私の過失は前方不注意になるのでしょう。なので9-1だと考えています。しかし相手が全然話にならないようなので、今後弁護士特約を使い保険やさんから弁護士さんに移行しようかと悩んでいます。車の価値も下がるでしょうし修理も自分の車両保険を使わなきゃならないしレンタカーを借りました。(主人が自営業なため使うことがある)そのレンタカー代も自分で全額自腹になるのでしょうか？相手が非を認めない場合どのような進め方をしたら良いでしょうか？私の個人情報を無くしたことにも腹が立つのに相手の対応に失望します。相手がぶつかった会社のブロック塀の持ち主の会社にも私は連絡して(私も当事者なので)話をしたら修理はいらないよとのことでした。相手は知らん顔。本当に誠意のない方です。今後どのように交渉を進めたらよいか悩んでいます。長文失礼しました。よろしくお願い致します。

回答

ベストアンサー

お怪我をされていない（ですよね？）本件では、ご記載の内容からは、他に請求できる項目はないように思われます。当日のレッカー代が出ていないのであればこれは請求できます。ご自身での交渉も可能ですが、格落ち損害等を請求してゆく場合、弁護士へ依頼する方が認められる可能性は出てきます。

美容・健康

美容院で耳を切られたことへの慰謝料請求

昨年の年末に美容院で散髪した際、美容師のミスで耳を切られてしまいました。口頭で治療費は全額負担するとの説明は受けているものの、治療費実費のほか慰謝料の請求は可能でしょうか？またその場合、金額はいくらぐらいを目安にすべきでしょうか？事実関係としては、・年末に私自身は初めて利用した美容院（家族が利用している美容院）にて散髪中に、耳を5、6ミリ程度そぎ落とされるような形で切られてしまった。・その際、美容師はしばらくタオルで止血した後、市販の消毒液で消毒し、絆創膏を貼りカットを継続した。・カット終了後、正規の料金を支払った。美容師からは出血が止まらないようであれば治療費は負担するので病院を受診するように言われた。傷口を自分では見ていないので美容師に確認したところ、カット終了時点で血はにじんでいる程度と言われたため、切り傷のようなものと私自身は認識した。・年末年始だったため、実家へ帰省したが、帰省先にて絆創膏を貼り替えようとしたところ、切り傷ではなく上記のような削がれた状態であることを認識した。・痛みはなかったため自宅へ戻った後、年末年始の休み明けに地元の外科を受診したところ、「切り傷と言うものでなく、皮膚の一部が欠損している状態」、「全治まで早くて2週間程度の通院が必要」、「この傷を負わせてそのまま帰す美容院が信じられない」、「通常であれば即刻病院を受診させる怪我だ」と言われました。・通院をするため、勤務先の会社での業務についても遅刻・早退しなければならず、勤務にも影響してしまう。こうした状況下で、１．慰謝料を請求するのが一般的であるか２．またその場合の金額の目安についての考え方３．請求するとして、診断書などあらかじめ準備しておくべき書類等をアドバイスいただきたく、よろしくお願いします。

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ベストアンサー

弁護士の古賀と申します。美容院での事故につき心よりお見舞い申し上げます。その後のご通院、お怪我の様子はいかがでしょうか。１　慰謝料についてお怪我の状況からは請求すべき事案です。また、遅刻・早退についての休業損害の請求も可能です。有給を利用されたとしても休業損害の請求は可能です。通院するにあたり交通費が発生していた場合この請求も可能です。２　金額の目安について今回の事故から通院が終了するまでの期間により変わってきます。弁護士が介入した交渉の場合、2週間で15万、１か月で30万程度を目安として交渉します。３　準備しておくべき書類等診断書や、領収書、会社を遅刻・早退したときの証明書（休業損害証明書）が必要となります。３　今後の対応について美容室には病院で診断を受けた内容を伝えられたのでしょうか。美容室側は「美容所賠償責任補償制度」や、「施設賠償責任保険」といった万一のお客様の怪我に備えた保険に加入していることが多いです。重大な事故であり業務上過失致傷（刑法211条）も成立しうるので保険を使用するなどして誠実に対応してほしい旨伝えられるとよいかと思います。なお美容室には、万一保険に加入していなかったとしても自腹で賠償する義務があります。どうぞお大事になさって下さい。

治療費

保育園でケガ。園、加害児保護者に治療費や慰謝料を請求したい。

認可保育園に通う２歳の娘が、同じクラスの男児によりケガをさせられてしまいました。追いかけっこ（追いかける役は先生のみという約束）をお散歩先の公園でしている中、その約束を守らずに娘を追いかけていた男児が、娘が「やめて」と立ち止まったところに、走ってきた勢いのまま後ろから抱きつくようなかたちで衝突し、娘はその男児が背中に乗った状態でそのまま地面（コンクリート部分）に倒され、口と歯を強打してしまったそうです。ケガの診断としては、前歯の脱臼です。かなりの衝撃が加わったようで、歯はグラグラで、神経も死んでしまった可能性が高く色も変色しています。今は歯を固定する処置をしていますが、今後永久歯が生えてくるまでに早くに抜け落ちてしまう可能性、永久歯が無事生えてきたとしてもへこみなど何らかの影響が出る可能性を指摘されました。前歯なのでかなり目立つ場所です。園側は、園に監督責任があり、目が届かず申し訳ありませんでした、と謝罪はしてくれました。相手側保護者は、ケガの事実を知りながらもはじめはなかなか謝罪してくれませんでしたが、ケガから２週間が過ぎたころにようやく謝罪はしてくれました。ただ、謝罪してくれればそれでいいということではなく、私たちとしては、今後かかる治療費をしっかり補償してほしいのです。もちろん保険でカバーできる部分はそちらを利用するつもりです（園での事故のため園で入っている保険が使えると言われています）。しかし、歯の治療に関しては保険適用外の自費診療分がかかってくる場合もあるようで、そこはその保険ではカバーできないと言われました。今の段階では必要な治療費がはっきりとはわからないのですが、必要になった場合にはその部分を補償してほしいと思っています。質問させていただきたいことは以下の２点です。（１）このような場合、そうした保険適用外分の治療費は園、加害児側保護者どちらに求められるのでしょうか？ちなみに、加害児側保護者は、園での事故なので責任は園にあり自分たちにはないと主張されています。（２）また、今回のケガと、歯科という痛くて怖い場所への度重なる通院により、娘は精神的に不安定になっていて「病院」につながるものを見たり聞いたりするだけで泣き叫びます。親としては、そんな娘を見ていることもとても辛いです。そうした精神的苦痛に対する慰謝料も請求できるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

弁護士の古賀と申します。娘さんの事故心よりお見舞い申し上げます。１　請求できる相手について保育園での事故のため園が親の代理監督義務者となるので園に対する請求が可能です（民法714条2項）。また、加害児の保護者にも請求できる可能性があります。保育園児のような責任無能力者については、加害児の保護者側が監督義務を怠らなかったということを証明しない限り親が責任を負うことになります（民法714条1項）。昭和48年と少し古いですが、親権者は児童の全生活関係について監督義務を負うものであるから、たとえ代理監督義務者に責任があるからといって、それがため当然に親権者の責任が免除されるいわれはない等述べたうえ、保育園内において園児が同僚の園児から板切れを投げつけられて受傷した事故につき、同園の園長および加害園児の親権者に監督義務者としての損害賠償責任があるとされた裁判例が存在します。２　慰謝料について娘さんの治療費以外に通院について慰謝料を請求することは可能です。また、ご両親がお仕事を休み通院の付き添いをしたような場合には通院付添費も請求できます。３　今後の対応について加害児の保護者は、園での事故なのでなかなか責任を認めない様子ですね。加害児の保護者は個人賠償責任保険に加入していないでしょうか。火災保険や自動車保険に付帯していることが多いです。保険での解決ができるならと相手が対応してくれることもあるので、まずはこの点をご確認されるのがよいかと思います。

契約の更新

家賃値上げの訴訟について

【相談の背景】入居テナント更新時にあわせ家賃値上げをお願いしたが、合意を得られず法定更新となった。今後、家賃値上げの調停、訴訟を見据えている。【質問1】①調停訴訟で、値上げを実現できた場合、契約自体は、法定更新は解除され合意更新となるのか②その場合、期間の定めと、２年毎の更新料請求はどうなるか③その後、更に賃料値上げを行う場合、何年後が妥当か

回答

①調停訴訟で、値上げを実現できた場合、契約自体は、法定更新は解除され合意更新となるのか調停や訴訟では、法定更新されている契約の賃料部分が争点となります。法定更新を合意更新に戻すという効果はないため、原則として合意更新とはなりません。ただ、調停や訴訟の和解で、改めて合意更新とするという内容での解決となることもあります。②その場合、期間の定めと、２年毎の更新料請求はどうなるか法定更新のままの場合には、期間の定めはなく、更新料は請求はできません。合意更新とする場合には、期間や更新料についても契約内容で決めることとなります。③その後、更に賃料値上げを行う場合、何年後が妥当か「その後」というのを、調停、訴訟での解決後と理解して回答します。賃料増減額請求について規定する借地借家法32条は、建物の借賃が、①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は③近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき　と規定しています。こういった要件を満たす程度の時間が必要です。相場変動にもよりますし、１，２年で認めた事例もあることにはありますが、一般的には数年経過してからが適当ではないかと思います。

不動産・建築

事務所の契約更新拒否について。

【相談の背景】会社事務所の不動産更新の件。9月中頃に10月末で契約満了、つまり更新しない旨を代理不動産から通知されました。現在、家賃の未払いはありませんが、ここ1年の間に家賃の支払い期日を過ぎてしまったことが何度かあり、それが更新拒否の要因と考えています。【質問1】退去まで1カ月ちょっと。退去料など、貸主に請求することは出来ますか？【質問2】また、これらは正当な手続きで、貸主に問題がないなら、退去料などは請求するつもりもなく、そもそものことが知りたいです。

回答

10月末で契約満了のところ、更新しない旨を9月半ばに通知されたとのことですが、そもそも、このタイミングで更新拒絶はできません。借地借家法は、期間の定めがある賃貸借契約については、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知をする必要があると定めています。そのため10月末で退去する必要はありません。期間内解約ができる旨の条項がなければ、次の更新の１年から半年前までの通知が賃貸人側には必要となります。期間内解約についての条項があっても、６か月の予告が必要です。その上で正当事由があるかが問題となります。なお、一定の金額をもらえる場合退去してもよいという場合は、納得できる金額を交渉した上で合意解約するという方法もあります。まずは、賃貸借契約書等をお持ちの上で、弁護士にご相談されるとよいと思います。

契約の解除

タイトル: 実家の解体不可で地代払い続ける問題について相談

【相談の背景】実家はかなり古く雨漏りなども酷いため、父が他界後母には引っ越しをしてもらい現在実家には誰もすんでおりません。実家は土地は借地で建物は自己所有ですが三軒長屋の真ん中です。隣とは壁一枚で繋がっていること。建物がかなり古いこと。両隣は居住中ということ。解体すると両隣が崩れてしまう可能性が高く解体し更地にすることが出来ない状態です。(解体業者に相談済み。)現在も地代を納めていますが、両隣が亡くなるまで解体できないので、いつまでも地代を払わなければなりません。【質問1】解体をしないでも契約を解除する方法はないか？

回答

借地上のご実家を長屋の両隣の方や、買取業者などに低額で買い取ってもらう・引き取ってもらうことはできないでしょうか。実現すれば契約関係から離脱することができます。借地上の建物譲渡をする場合、地主の承諾や承諾料の支払が必要となりますが、地主が承諾しない場合でも借地権者の申立てにより、裁判所は地主の承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法19条1項前段　この場合も承諾料の支払は必要です）。また、地主が買取業者の手に渡ることを嫌がって買い受けをしてくれる可能性もあります。一度、登記簿謄本等を持ってお近くの弁護士にもご相談されるとよいでしょう。